9 SORUDA TINY HOUSE REHBERİ | Her araziye kurulabilir mi? İmar izni gerekir mi? Metrekare sınırlaması var mı?
Tiny house akımı tüm dünyayı kasıp kavuruyor. Son yıllarda popüler bir yaşam tarzı haline gelen tiny house’lar; fiyatı, çevre dostu olması, minimal yaşam olanakları nedeniyle tercih ediliyor. Ancak 18 Ocak 2024’te değişen yönetmelikle yeni dönem başladı ve bazı kurallar değişti. Biz de tiny house sahibi olan ya da olmayı düşünenler için bu işin yasal prosedürünü Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile konuştuk.
Pandemi ile adını daha sık duymaya başladığımız tiny house’lar büyük şehrin kalabalığından kaçmak isteyen ya da deprem korkusu nedeniyle kendine daha güvenli ve sakin yer arayanlar için mükemmel bir seçenek. Pek çok insan hem daha kullanışlı hem de masrafları azaltması nedeni ile bu küçük evlerin hayali kuruyor.
18 Ocak 2024 tarihinde yayınlanan Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin yayınlanmasıyla ‘tiny house'lar ile ilgili yeni bir dönem başladı.
• Peki, bu yeni yönetmelik ile neler değişti?
• Turizm amaçlı olmayanlar için değişiklik var mı?
• Her araziye tiny house yapılabilir mi?
• İmar izni gerekir mi?
• Nerelerden hangi izinlerin alınması gerekiyor?
• Aldığımız tarla arsaya dönüşebilir mi?
Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile konuştuk.1- Bu yeni yönetmelik ile neler değişti?Avukat Ümit Yasin Kısa, yeni yönetmelik ile tiny house’ların nerelere kurulabileceği, nerelere kurulamayacağı, tiny house'ların taşınması gereken teknik şartlar gibi düzenlemeleri içerdiğini söyleyerek söze başladı. Kısa, söz konusu yönetmeliğin ‘Turizm tesislerinin niteliklerini’ belirleyen ve kural altına alan bir yönetmelik olduğunu, bahsi geçen yönetmeliğin turizm tesisi kurmayacak, kendi arazisi üzerinde şahsi olarak iş yapacak kişileri kapsamadığını söyledi ve kendi özel arazisi üzerinde mobil ev veya benzeri yapılar koymak isteyen kişilerin yine genel hükümler uyarınca uygulamaya tabi olacaklarını belitti.
2- Şahsi olarak yapılacak tiny house’lar hangi arsalara koyulabilir, hangilerine koyulmaz?Kısa, mobil evlerin çekme karavan statüsünde oldukları için herhangi bir sınırlamaya tabi olmadıklarını, bunların mobil ev sabit yapı özelliğini kazanacak şekilde zemine sabitlenmesi gerektiğini, eğer yere sabitlenmiş ve yapı özelliği kazanmış bir tiny house söz konusu ise bu halde imar planının uygun olmadığı arsalara bu yapının konumlandırılamayacağını söyledi.
3- Tiny house için herhangi bir imar izni gerekir mi?Tiny house’lar için, özelliği bozulmadığı müddetçe, herhangi bir imar izni alınmasına gerek bulunmadığını belirten Kısa, tiny house’un bulunduğu zemine sabitlenmesi ve bir yapı özelliği kazandığı durumlarda imar izni alınması gerekeceğini sözlerine ekledi.
4- Karavana benzer ‘tiny house’lar yani mobil evler için de imara gerek yok mu?Kısa, mobil evlerin çekme karavan statüsünde olduğu için herhangi bir imar izni alınmasına ihtiyaç bulunmadığını ifade etti.
5- Tekerlekli (hareketli) tiny house ve tekerleksiz (sabit) tiny house kurulumu arasındaki prosedür farkları nelerdir?Avukat Ümit Yasin, tiny house’ların mobil oldukları ve bir zemine sabitlenmedikleri durumda çekme karavan statüsünde değerlendirildiğini, buna karşın bungalovlar gibi zemine sabitlenen ve artık bir yapı haline gelen konaklama amaçlı yapıların diğer yapılar gibi değerlendirildiğini belirtti.
Kısa, bu durumun her türlü izin ve işlemler için farklılık doğurduğunu, sabit yapı için arsa nitelikli arazi üzerinde gerekli izin ve ruhsatlar alındıktan sonra inşa edilebileceğini, mobil evler için ise böyle bir zorunluluk olmadığının altını çizdi.
Bungalovlar ve tiny house'ler arasındaki en belirgin fark, boyutlarıdır. Bungalov evler genellikle daha büyüktür ve daha geniş yaşam alanına sahiptir.Tiny House'lar ise genellikle 40-50 metrekare ya da daha küçük bir alanı kaplar.6- Tiny house araç statüsünden çıkarılıp muayene zorunluluğunu nasıl kaldırabilir?Kısa, bunu yapmak isteyen bir kişinin almış olduğu bu tiny house’u sabitlemesi, tekerleklerini çıkarması ve çekme karavan özelliklerini ortadan kaldırması gerektiğini, bunun için de bunları yerine getirerek kurumlara başvuru yapılması gerektiğini söyledi.
7- Aldığımız tarlayı arsaya dönüşebilir miyiz?Bir tarla nitelikli taşınmazın arsa niteliğine dönüştürülebilmesinin çeşitli ölçekteki imar planlarının değiştirilmesine bağlı olduğuna dikkat çeken Kısa, bu imar planları değiştirilmediği ve tarla olan o bölgenin imarının değiştirilmesine karar verilmediği sürece bir tarlanın arsa niteliğine çevrilemeyeceğini ifade etti.
8- İzinler nereden alınır, prosedür nasıl işliyor?Avukat Ümit Yasin, izin prosedür ve işleyiş ile ilgili şu bilgileri verdi:
“Eğer bir mobil ev, çekme karavan özelliğinden çıkarılıp sabit bir yapı haline getirilecekse aynı bir inşaat ile ev yapacak kişinin yapması gerekenler yerine getirilmelidir. Bunun için belediyeye başvurarak ruhsatlar alınması, izinler için başvuru yapılmalı ve arsanın da niteliğinin bunlara izin vermesi gerekir.”
Eğer bir tiny house mobil şekilde olmayacaksa bunun için öncelikle arazinin arsa niteliğinde olması gerektiğini, imar durumunun da bu hususa izin vermesi gerektiğini söyleyen Kısa, bu aşamadan sonra imar projesinin belediyeye sunulması, ruhsat alınması, akabinde iskân alınması gibi prosedürlerin olduğunu, bu aşamalarda bir gayrimenkul danışmanından daha net yardım alınabileceğini belirtti.
9- Tiny house statüsünde olması için herhangi bir metrekare sınırlaması var mı? Örneğin imar izni olan araziye 2 katlı bir tiny house koyabilir miyiz?“Eğer sabit nitelikli bir yapıdan söz ediyorsak bu halde o bölgenin imar planı sınırlayıcıdır.” diyen Kısa, imar planında yapıların kaç katlı ve parsel içinde ne kadarlık alanda olabileceğine dair gerekli sınırlamalar ve kararların bulunduğunu, eğer mobil evden söz ediyorsak bu konuda bir hüküm bulunmadığı için komşu hukukunu da göz önünde bulundurarak makul seviyede mobil evin arazi üzerinde bulundurulabileceğini ifade etti.
Değişen yönetmeliğe göre; konaklama birimi (mobil ev) başına en az iki yüz elli metrekarelik bir alan olacak tesis alanının çit, duvar, yeşillik gibi düzenlemeler ile çevreden tecrit edilerek aydınlatılacak. Girişte konaklama birimi başına bir araç olmak üzere otopark, resepsiyon-idare ünitesi bulunacak. Mobil evlerin tamamının tescil belgesinin mal sahibi veya belge sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmiş olması gerekiyor. Konaklama birimleri doğal ışık alacak şekilde düzenlenecek. Uygun tefriş elemanlarıyla rahat kullanım imkanı verebilecek şekilde dekore edilecek ve bu birimlerde yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, kıymetli eşya kasası, minibar, sıcak içecek hazırlanmasına imkan sağlayan donanım ve servis malzemesi, genel aydınlatma, priz, çöp kutusu, perde veya benzeri düzenleme bulunacak. Banyolarda, vitrifiye, armatür, batarya, duş donanımı, ayna, priz, çöp kutusu, sabun, şampuan ile el ve banyo havlusu bulundurulacak. Her konaklama biriminde iki kişi konaklayabilecek. Bu tesislerde, 14'üncü maddenin beşinci fıkrası kapsamında lokanta, alakart lokanta, kafeterya, bar salonu, pasta salonu, kafe ve kahvaltı salonu düzenlenmesi durumunda, bu ünitelerin toplam kapasitesi yüz kişiyi geçemeyecek, toplantı salonu ve çok amaçlı salon yapılamayacak. Konaklama birimlerinin hareket kabiliyetini ortadan kaldırıcı düzenleme yapılamayacak. Bu tesislere ilişkin turizm işletmesi belgesi başvurusunda tescil belgesi ibraz edilecek. Başvuru tarihi itibarıyla 2918 sayılı Kanun kapsamında geçerli teknik muayene bulunması zorunlu olacak. Turizm işletmesi belgesi alınmasından sonra da teknik muayenelerin yaptırıldığına ilişkin geçerli muayene belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığına ibraz edilecek.
